不動産会社に依頼し、物件の市場価値を算出するステップです。
周辺の成約事例や現在の売出物件、類似条件の取引価格、立地や築年数、管理状態などを基に査定価格が提示されます。
机上査定と訪問査定があり、訪問査定の方が精度は高くなります。
複数社に依頼することで価格の妥当性や各社の販売方針を比較でき、売出価格の設定精度を高めることが可能です。
初期段階の判断が売却期間や成約価格に大きく影響するため、慎重な見極めが求められます。
- 簡易査定
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近隣相場、直近の取引事例などによって所有不動産の価格査定を行います。
現地調査を行うことなく、スピーディに査定価格をお伝えすることができますが、あくまでも目安の価格となります。
- 訪問査定
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実際に現地調査を行って、室内、付帯設備の状態などを細部まで確認します。
役所調査、権利関係の調査等も行い、近隣相場、直近の取引事例、現在の売出し事例をもとに、精度の高い査定価格を算出します。
査定価格については、おおむね3ヶ月以内に売却できることを想定した金額が提示されます。
実際に売却活動をスタートする際の「売り出し価格」については、不動産会社側と協議し、売主様の希望を反映した金額が設定されることが一般的です。
売却を依頼する不動産会社と締結する契約で、販売活動の内容や条件を定める重要なステップです。
専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があり、それぞれレインズ登録義務や報告頻度、他社依頼の可否が異なります。
囲い込みリスクや販売力も踏まえ、自身の売却方針に合った契約形態を選択する必要があります。
契約期間や仲介手数料の上限、解約条件なども事前に確認しておくことが重要です。
媒介契約の選択が販売スピードと情報拡散力を左右します。
- 専属専任媒介契約
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- 「レインズ」物件登録は5日以内
- 1週間に1回以上文書で業務状況を報告
特定の1社に売却を依頼する契約ですので、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。
また、売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することもできません。
- 専任媒介契約
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- 「レインズ」物件登録は7日以内
- 2週間に1回以上文書で業務状況を報告
特定の1社に売却を依頼する契約ですので、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。
売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することは可能です。
- 一般媒介契約
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- 「レインズ」物件登録の義務なし
- 業務状況の報告義務はなし
複数の不動産会社に重ねて売却を依頼することができます。
売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することも可能です。
専任媒介契約は、不動産会社が責任を持って販売活動を行う体制が整う契約形態です。レインズ登録や定期報告が義務付けられているため、情報の透明性が高く、販売状況を把握しやすい点が特徴です。
一方で一般媒介は複数社に依頼できる反面、各社の優先度が下がりやすく、広告投下や顧客紹介が消極的になる傾向があります。
結果として情報が分散し、販売戦略が統一されず、売却機会を逃すリスクが高まります。
確実に売却を進めるには専任媒介の選択が合理的です。
“不特定多数の方に売却を知られたくない”という場合を除いて、専任媒介契約をお勧めしています。
不動産会社が購入希望者を募るために行う営業活動です。
ポータルサイト掲載、レインズ登録、自社顧客への紹介などを通じて集客を図ります。
広告写真や掲載内容の質が反響数に直結し、内覧時の印象が成約率に大きく影響します。
売出直後の反応が特に重要で、初動で反響が弱い場合は価格や条件の見直しが必要です。
市場動向と競合物件の状況を踏まえ、戦略的に販売を進めることが早期成約の鍵となります。
- 主な売却活動（不動産会社により活動内容は異なります）
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不動産流通機構「レインズ」に物件情報を登録
自社サイトへの物件掲載
不動産ポータルサイトへの物件掲載
物件周辺へのポスティング実施
新聞折り込みチラシの実施
媒介契約に基づき、不動産会社から定期的に販売状況の報告を受けることになります。
問い合わせ件数や内覧数、購入検討者の反応、競合物件の動きなどが共有されます。
専任媒介契約では原則2週間に1回以上の報告義務があります。
数値や具体的な反応を基に販売状況を把握し、必要に応じて価格改定や広告強化などの施策を検討します。
報告内容を精査し、主体的に改善判断を行うことが重要です。
- 反響状況
- 購入希望者からの反響や内覧状況について、件数・対応状況・成約可能性などについてご報告いたします。
- 競合・市場状況
- 売出し事例、成約事例、不動産市場の動向等についてご報告いたします。
- 今後の売却活動
- オンラインプロモーションの追加実施、ポスティングやダイレクトメールの配布等、今後の売却活動計画についてご提案させていただきます。 売却チャンスを逃がさないためにも、価格変更の タイミングについても検討いたします。
購入申込後、条件調整がまとまると売買契約を締結します。
事前に重要事項説明が行われ、物件の状況や法的制限、契約条件を確認します。契約時には手付金を受領し、違約金や解除条件、引渡し時期などを明確に定めます。
契約不適合責任の範囲も重要な確認ポイントです。
契約内容は後のトラブルに直結するため、不明点は必ず解消したうえで締結する必要があります。
法的拘束力のある重要なステップです。
売買契約を結んだあと、売主にはいくつかの大切な役割があります。内容は難しく見えますが、基本は「約束どおりに引き渡すこと」です。
主なポイントを整理すると次のとおりです。
約束した状態で物件を引き渡すこと（室内の片付けや鍵の引渡しを含みます）
所有権を移すための書類を準備すること（権利証や印鑑証明書など）
住宅ローンなどが残っている場合は、抵当権を外してから引き渡すこと
契約内容と異なる不具合があった場合に対応すること（契約不適合責任）
設備や不具合について事前に伝えた内容を守ること
境界を明確にして引き渡すこと（必要に応じて測量を行います）
固定資産税や管理費などの費用を日割りで精算すること
決められた期日までに引き渡しの準備を完了すること
これらを一つずつ確実に進めることで、トラブルのないスムーズな引き渡しにつながります。
- 売買契約時に必要なもの
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権利証
実印・認印
印鑑証明書（３ヶ月以内）
売買契約書貼付印紙代
本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
仲介手数料の半金分（別途消費税及び地方消費税）
売買契約後、残代金の受領と同時に所有権移転登記を行い、物件を引き渡す最終ステップです。
金融機関での同時決済が一般的で、住宅ローン残債がある場合は抵当権抹消手続きも同日に行います。
固定資産税や管理費の精算、鍵の引渡しなどもこの日に実施されます。
すべての手続きが完了することで取引が正式に成立します。
事前に必要書類やスケジュールを確認し、円滑に進める準備が重要です。
- 1物件の最終確認
- 決済を行う前に、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。
契約書に定めた条件で引渡しが行われるかどうかを最終確認します。
- 2本人確認及び登記関係書類の確認
- 司法書士によって、売主様・買主様の本人確認及び所有権移転登記の申請に必要な書類の確認が行われます。
- 3残代金の受領
- 買主様から残代金を全額受領します。買主様が住宅ローンを利用する場合が多いので、通常は金融機関に集まって振り込みで残代金を授受することになります。
残代金を全額受領したと同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。
- 4各種負担金の清算・諸費用の支払い
- 固定資産税やマンションの管理費等については日割りで清算を行ないます。
引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主側の負担とするのが一般的です。司法書士報酬への報酬などの支払いも行います。
- 5鍵の引渡し
- 残代金を全額受領した後に、鍵の引渡しを行います。
玄関だけでなく、すべての鍵を引き渡すことになりますので、あらかじめご用意ください。
鍵の引渡しが完了した時点で、売主・買主双方で「引渡確認書」を取り交わし、売買契約が完了したことを確認します。
- 6仲介手数料の支払い
- 金決済・鍵の引渡しが終了した段階で、仲介手数料の残額を頂戴します。
- 決済時に必要なもの
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権利証
実印・認印
印鑑証明書（３ヶ月以内）
固定資産税納税通知書
仲介手数料の残金
登記費用（抵当権抹消登記・住所変更登記など）
物件の鍵
その他（管理規約、パンフレット等）
