マイホーム探しをスタートする前に知っておきたい住宅ローンの基礎知識

インターネットや折り込みチラシの「月々●万円で憧れのマイホーム!」というキャッチコピーを見て、これなら私も買える!と住宅購入の意欲が湧く方も多いと思います。
今の家賃と変わらない支払いであれば、夢のマイホームが一気に現実的になりますよね。

「マイホームを買おう!」という気持ちが固まったら、次は具体的なお金の話です。
今回は、住宅ローンを借りるにあたって知っておきたい基本的な知識について解説したいと思います。

住宅ローン申し込み時の要件について

住宅購入に必要なお金は、物件価格(土地代や建築工事代など)+諸費用+引越費用などの雑費ということになります。リフォームが必要であれば、それにリフォーム費用がプラスされます。

これらすべての費用を現金で準備できるのであれば問題ないのですが、「一生で一番高い買い物」と言われる住宅購入では、一部を現金(預貯金など)で支払い、足りない部分については住宅ローンを借りる方が一般的です。現金で支払う部分を「自己資金」「手持金」と呼びます。

住宅ローンの申込をするためには、大前提として申し込みに必要な要件を満たしていなくてはなりません。それぞれの金融機関で多少審査基準は異なりますが、まずはどういった要件があるのかを見てみましょう。

住宅ローン申し込み要件の一例

・年齢 例)20歳以上70歳未満(申込時の満年齢)
・完済年齢 例)80歳
・国籍 日本国籍であること。外国籍の方は永住権を取得している方
・年収 例)400万円未満 返済負担率30%以内、400万円以上 返済負担率35%以内
・団体信用生命保険に加入出来る方
・◯◯保証会社の保証が受けられる方

申込み時の年齢は各金融機関で異なりますが、大体70歳くらいが目処ですし、完済年齢(支払い終える年齢)も80歳〜82歳が主流です。とはいえ上限ギリギリの年代で住宅購入というのは現実的ではないでしょうから、その場合は「親子リレー返済」といって親と子2代に渡って返済するパターンで借入することも可能です。

国籍に関しては、日本国籍であることが条件となります。外国籍の方は永住権が必須となります。永住権の取得にはある程度の年数や必要条件を満たさなくてはなりませんので、計画的に準備が必要となるでしょう。
(永住権がない外国籍の方向けの住宅ローンについては、三菱UFJ銀行や東京スター銀行で取り扱いが有ります。)

住宅ローンの審査について

実際の住宅ローン審査で大きなポイントになるのが、年収や返済負担率という項目です。借りたお金をきちんと返すのは当然のことですが、貸す方としては「このお客様は最後までちゃんと返してくれる人かどうか」を見極める必要があるのです。

各銀行には、実際の住宅ローン貸出金利よりも高い「審査金利(概ね3.0~4.0%が相場)」という基準があり、その金利で「年間返済額」を算出し、税込年収に対して何%を占めるか?という計算をします。これが「返済負担率」と呼ばれるものです。支出の中で大きな割合を占めるのが住宅費ですが、毎月のお給料の半分が住宅ローンの返済で飛んでいってしまっては生活が成り立ちませんよね。そのため、1年間の収入に対して住宅ローンの返済はこの比率まで!という基準が設けられているのです。

この返済負担率についても、各銀行や商品によって違いがありますが、大体「35%以内」というのが上限です。ファイナンシャルプランナーの方によると「理想的な住宅ローンの支払いは返済負担率25%以内」とされていますが、年収400万円と年収800万円とでは、同じ35%でも家計の圧迫感は違います。家族の人数、子供のこれからの教育費など、総合的に収支を考える必要があります。

「返済負担率」は、マイカーローンやクレジットの分割払いなど、各種ローンがある場合はその支払いも含めて計算されます。住宅を購入する前に大きなローンを組まない方がスムーズに進みます。

保証会社について

従来は、大きなお金を貸してもらう時には保証人を立てて・・・というのが常でした。借りた本人が返せなくなった時には保証人がその返済を肩代わりするという図式で、「借金の保証人だけにはなるな」という言葉もよく耳にしました。

最近の住宅ローンでは保証人ではなく、保証会社に対し借入額に応じた「保証料」というお金を支払って自分の後ろ盾になってもらう仕組みになっています。銀行は保証会社があなたを保証してくれているので、安心してお金を貸すことができるという訳です。

もしもあなたが途中で住宅ローンを返せなくなってしまったら、保証会社があなたに代わって残りの住宅ローンを銀行に返済します。銀行は保証会社から返済してもらえるので(弁済)、直接の損害を負うことはないのです。
※あなたは借りたお金を返していないことに変わりありませんから、この後は保証会社に対して支払いを続けていくことになります。

結局のところ、「銀行の住宅ローンの審査に通る」というのは、実は「保証会社の審査に通る」ことに他なりません。大手銀行は大体自社の保証会社を持っていますし、保証専門会社を使っている銀行もあります。要するに、保証会社を使うというのは銀行にとって「貸し倒れリスク対策」な訳ですね。

一方で、「フラット35」や一部金融機関では保証料不要なローンもあります。保証会社の「あり」「なし」、保証料の金額は、住宅ローンを比較検討する時には大きなポイントになりますので、十分にご検討ください。

団体信用生命保険について

金融機関側の住宅ローン審査について、いろいろと見てきましたが、もう一つ、住宅ローン審査のテーブルに乗るか乗らないかの大きなポイントがあります。それは「団体信用生命保険」に加入出来るかどうかということ。住宅ローンの申込人は団体信用生命保険に加入できる健康状態であることが必須で、まずはここをクリアしなくては話が進みません。

過去2〜3年の間に指定の疾患で治療や投薬、手術をした場合はその内容を告知書に記入することが求められており、保険会社が承諾すれば収入などの審査へ進むことが出来ますが、
保険会社の審査を通らなかった(「謝絶」という回答が返ってきた)場合には、住宅ローンそのものを借入することが出来ないのです。

この団体信用生命保険の審査に関しては、金融機関の審査とは全く別もので、保険会社の判断となります。実際には、告知事項を記入したら全てアウトというわけでなく、詳しい診断書などの提出を求められるなどして慎重に審査され、その結果、承諾となる場合もあります。

では健康状態に不安がある方は、マイホームを諦めなくてはならないのでしょうか?
実は、住宅金融支援機構の「フラット35」という住宅ローンは団体信用生命保険に加入できない方でも申込が可能です。一般の銀行ではなく、独立行政法人の扱う住宅ローンなので、幅広く対応しているようです。ただし、借り入れたご自身になにかあった場合には生命保険が下りないので、そこのリスクに対しては家族で良く話し合い、万が一の時のための準備は必要になってきます。

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Prefee運営事務局に在籍する「不動産実務経験者」「宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザーの資格登録者」が不動産購入・売却に役立つ記事を執筆しています。

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