住宅ローン審査はここを見られている!金融機関がチェックする4項目とは

”人生で一番高い買い物”と言われるマイホーム。
オールキャッシュで支払いできればいいのですが、現実は金融機関などから、住宅ローンを借りて購入する人がほとんどです。

住宅ローンを申し込む際には、膨大な書類記入と書類提出が求められ、さらにその先には、心配な「住宅ローン審査」が控えていることから、憂鬱な気分になってしまう人も少なくありません。

何かと大変な住宅ローン手続きですが、お金のやりくりが上手く行けばマイホームへの道のりは8割乗り切ったも同然!
すんなりと住宅ローンを通すためにも、金融機関による審査のポイントを押さえておきましょう。

金融機関は住宅ローン審査で何を見ているのか

住宅の価格はエリア・広さ・グレードによって千差万別で、都市圏では少なくとも数千万円、一部都心では数億円の物件も数多く存在しています。
自己資金をどれだけ用意できるかにもよりますが、結果として、数千万円という金額を借入れする方が大多数を占めることになります。

では、住宅ローン審査の際に金融機関は何をどのように見ているのでしょうか。
ここで貸す側である金融機関の立場から考えてみましょう。

一般的な自動車ローンの借入期間は3年、長くても5年であるのに対し、申し込み者の年齢にもよりますが、住宅ローンは最長35年という長期になります。
当然、「この人は貸したお金を最後まで返してくれるのか?」というのが、金融機関にとって最大の関心事になるため、返済能力という観点から、きちんと審査していくということになるのです。
申し込む金融機関によって提出する書類は異なりますが、共通するのは次の4つの項目です。

人物の確認

まずは本人確認です。
氏名、生年月日などで、どこの誰なのかを把握すると同時に、外国籍の方は永住権の有無も確認します。
身分証明証としては運転免許証がスタンダードですが、お持ちでない場合はパスポートなど写真付きの公的なものでも代用できます。

また、健康保険証で勤務先、就職年月日を確認します。
「勤続年数◯年以上」という基準があるローンがほとんどですが、「フラット35」※では転就職から間もない場合でも審査可能です。
長期間同一勤務先に勤めている、一つの仕事を続けているということは「安定性・継続性」という面でプラスになります。
短いスパンで転職を繰り返していると不利になることがあるので、近々転職する予定がある場合はローンの申し込み時期を考える必要があります。
※フラット35・・・住宅金融支援機構が扱う全期間固定の住宅ローン

個人信用情報の確認

次に指定信用情報登録機関へ照会をして、いわゆるブラックリストかどうか?延滞していないか?など、これまでの金融事故の調査をします。
「この人は借りたお金をきちんと返す人物か?」という点で、かなり重要なポイントとなり、ここで引っかかってしまうと、残念ながらこれ以上先の審査へは進めません。
住宅ローン審査が「否決」となるのは、ほとんどがこの信用情報に問題があるケースです。
(ご自分の履歴に自信がない場合は、信用情報の照会をかけて確認することが可能です。現在はインターネットで情報開示されているのでスマートフォンから申請も出来ます。※有料)

さらに、現在の他の借入れ状況も調査されます。
マイカーローンやクレジットでのショッピング履歴、キャッシング履歴なども出てきますので、こればかりは隠し通すことはできません。
申込書に「その他の借入れ上状況」を記入する時は明細書などを集め、きちんと申告しましょう。
下手に隠すと「自分の借金を把握していない」と受け取られ、心証が悪くなってしまいます。

「住宅ローンが始まる前に他のローンを全額返せばOK」という条件付きで承認されることもありますので、まずは現在の借り入れ状況をきちんと整理することが大切です。
「家を買う前には大きな買い物をしない!!」これが鉄則です。

収入の確認

そして、源泉徴収票、所得証明書、納税証明書などにより、直近2〜3年の年収を確認します。
給与で収入を得ているサラリーマンは税込年収、給与以外の収入(事業所得など)を確定申告している自営業者などは税引後の所得金額が審査対象です。

借りる方としては、自己資金で賄えない部分を借り入れたいと思いますが、貸す方は「きちんと返してもらえる資力があるか?」を具体的に計算し、「返してもらえる分だけ貸す」のが鉄則となります。

ここで重要となるのが「返済比率(返済負担率)」。
年間の住宅ローン返済額(その他の借入れがある場合は、その支払い額も含む)が、年収の何%を占めるのかという割合で、業界では「返比(へんぴ)」と略すことも多い重要な指標です。

金融機関の規定によって返済比率の上限は30〜35%以内と決められていますが、現実的には、子供がいる家庭では食費や教育費がかさみますし、将来起こりえる介護や病気などに対する備え方も個人で大きく異なるため、ファイナンシャルプランナーからは25%以内に収めるのが理想という意見が多いようです。

例えば、年収420万円の人が、2000万円を35年返済で借りた場合、審査金利を3%として計算すると、「 年間返済額 93万3640円 返済負担率 21.99%」となります。
これに年間返済額が40万円の自動車ローンがある場合、住宅ローンと合わせた年間支払い額は 133万3640円になりますので、返済負担率は 31.75%に上昇します。
自動車ローンがあると、ローン審査で不利になるということが一目瞭然ですね。

物件の確認

さらに、契約書、登記簿、許認可関係の書類などで、購入した土地、建築した建物、マンションなどの物件内容を確認します。
金融機関は、何千万円というお金を貸す代わりに、土地や建物を担保にとることになるので、貸し出す金額に見合った担保価値があるかどうかも重要な審査のポイントです。
また、不正融資の申し込みが後を絶たないこともあって、坪単価が相場より不自然に高くないか、建築工事代の水増しがないかどうかについても慎重に確認します。
購入者自身も、変な業者に騙されて不正融資の片棒を担がされないように、不動産契約時には現地や契約書類をしっかりチェックすることが重要です。

以上のポイントを押さえておけば、住宅ローン手続きは決して難しいものではありません。
マイホーム実現に向けて、しっかり準備して臨みましょう。

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Prefee運営事務局に在籍する「不動産実務経験者」「宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザーの資格登録者」が不動産購入・売却に役立つ記事を執筆しています。

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