住宅ローンのリスクを知ろう! あなたに合うのはどの「金利タイプ」?

住宅ローンの借り入れ申し込みの際、必ず悩むのが「金利タイプ」です。
少しでも月々のローン支払いを安くしたい!と考えるのは当たり前ですが、何がお得で、自分に合ったものはどれなのか?考えれば考えるほど分からなくなってしまいます。
結局、営業担当者が勧めるものに(半ば投げやりに)決めてしまう人が多いのですが、本当にそれで良いのでしょうか。

営業担当者にも住宅ローン知識が豊富な人、銀行担当者に任せきりな人など、色々です。日々の業務に負われていて、お客様の住宅ローン手続きについては少しでも楽をしたいと思っている人もいるかもしれません。必要な情報を提供してもらうことはもちろんですが、将来「こんなはずではなかった」とか「知らなかった」と言わなくて済むように基本的なことはきっちり勉強しておきましょう。

ここで知っておきたいのは、「住宅ローンも金融商品の一つ」という事。
株や投資商品と同じで、景気や市場の影響を受けるものなのです。

住宅ローンの支払い終えてみなければ、得だったのか損だったのかを評価することは出来ませんが、何千万円という多額のローンを20年、30年かけて支払っていくのですから、それぞれの金利タイプの長所・短所をしっかり理解した上で、納得して選択することが大切です。

3種類の代表的な「金利タイプ」

良く目にするのが「変動型」「全期間固定型」「固定期間選択型」の3つの金利タイプです。簡単に言えば、「金利が動くか動かないか」なのですが、それぞれ一長一短があります。

1.変動型

「変動型」は市場の動きに合わせて金利が変動するタイプで、金利は半年ごと、返済額は5年ごとに見直されます。
ここで金利と返済額の見直し間隔が違うことに疑問を感じませんか?
変動型では、金利が半年ごとに変わっても返済額は5年間変わらないのです。
例えば月々5万円というローン返済額だとすると、その内訳は4万円の元金と1万円の利息というように分かれています。金利が上下すれば、元金と利息の配分は変わりますが、返済額は一定です。そして5年経過した時にようやく返済額が変更されるのです。
では5万円だった返済額が10万円に倍増?!なんて事が起こるのでしょうか。
答えはNO。前回の返済額の1.25倍以上には上がらないというブレーキがあるので、最大6万2500円までが限度となります。
このブレーキのお陰で急激な返済額の増加は免れますが、あまりにも金利が上昇してしまうと、返済している割には元金が減っていないということもあり得るのです。
現在、銀行の変動金利は優遇などを含めると1%以下でスタートする商品がほとんどです。
目先の金利が安い=返済額が安いのでとても魅力的に映りますが、過去にはなんと8%程度まで金利が上昇した事例があります。バブル期のような好景気はそうそうやって来ないでしょうが、それだけ動きがあるものだということは知っておきましょう。

変動型は、
・将来収入が上がる可能性が高い方(妻が職場復帰するなど)
・将来支出が減る可能性が高い方(子供が大学を卒業するなど)
・短期で完済する予定がある方
にとっては比較的リスクが少ない金利タイプと考えられます。

2.全期間固定型

「全期間固定型」は借入期間ずっと金利が一定のタイプで、景気の変動に左右されず金利上昇リスクがありません。その為、金利自体は変動型よりも高めになっており返済額も高くなりますが、家計のやりくりがしやすい点では一番といえます。
例えば10年後、子供の教育費がピークを迎える頃のローン返済額もあらかじめ決まって訳ですから、ライフプランを立てやすく、大きな安心感につながる金利タイプです。
ローンについては「低金利時代は固定型、高金利時代は変動型」で借入するのが基本です。
現在は低金利時代なので「フラット35」(住宅金融支援機構の全期間固定ローン)などを利用する人が増えています。

3.固定期間選択型

「固定期間選択型」は、当初3年、5年、10年など決まった期間だけ金利が固定されているタイプです。
当初期間終了後は、その時点での店頭金利を見て改めて固定期間を選ぶ事が出来ます。(固定型か変動型のいずれかを選べる商品が多いようです)
1年、2年、3年など固定期間が短いタイプは金利も低く、さらに「金利引き下げサービス」を受けると0.5%前後になる商品もあります。しかし低金利の期間が非常に短く、期間終了後は返済額が上がってしまうので注意が必要です。
5年、10年固定型は金利も1%前後とお手頃な商品が多く、10年固定は営業担当者が一番お勧めしやすい金利タイプかもしれません。
10年というとかなり先のような気もしますが、意外と早くその時はやって来ます。子供がいる家庭では10年後の家族の状況をよく考え、固定期間の間にしっかり貯蓄するなどの備えがあると安心です。
20年、30年固定となると、フラット35などの全期間固定型と比較してみると良いでしょう。

住宅ローンは長い時間をかけて返済していくものですので、「安心・安定」を第一に考えつつ、「リスク」に着目しながら、納得できる選択をすることが大切だと考えます。

もちろん将来「借り換え」を利用することも可能です。
当初より低金利の時代が来た時には、総返済額が減って非常に効果的です。一旦ローンの返済が始まってしまうと、なかなかあの煩雑な手続きをもう一度したいとは思わない方も多いのですが、たまには金利情報をチェックしてみるといいかもしれません。
借り換えの際にはまたローン審査を受けることになります。
くれぐれも「延滞」などをしないよう、今借りているローンをしっかり返済していくことが大前提です。

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Prefee運営事務局の「不動産実務経験者」「宅地建物取引士の資格登録者」「住宅ローンアドバイザーの資格登録者」等が不動産購入・売却に役立つ記事を執筆しています。