不動産売買契約の最終判断をするための大切な書類「重要事項説明書」って何?

不動産の売買契約を交わす前に、必ず行われるのが「重要事項説明」です。
文字通り購入予定の物件や取引条件に関する重要事項が説明され、買主はこの内容を確認した上で、この物件を本当に購入するかどうか最終判断をすることになります。

重要事項説明とは

宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでに「宅地建物取引士」が重要事項説明を行うことになっています。
具体的には、下記の条件を満たすことが必須となります。
>説明時期  売買契約が成立するまでの間(交換、賃借の場合も含む)
>交付書類  重要事項説明書
>書類作成者  宅地建物取引業者
>記名押印  宅地建物取引士
>説明対象者  売買の場合は買主
>説明方法  宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示した上で口頭説明

重要事項説明を受けた結果、購入を見送ることもあり得ますので、重要事項説明は「売買契約締結までに」行うと法律で定められています。
しかしながら実際には、契約当日にバタバタと重要事項説明を終わらせ、そのまま売買契約書に署名捺印して終了という流れが習慣となっているようです。

しかし後からトラブルに発展することも多くなり、近年では契約の2〜3日前に「重要事項説明会」を開催したり、事前に説明書を渡して読んでもらうようにする不動産事業者も増えてきました。(本来はそうするのが当たり前なのですが・・・)
新築、中古に関わらず、不動産契約に関する日程はよく確認し、重要事項説明から売買契約までの日数に余裕を持たせましょう。もちろん事前に重要事項説明書をもらっておくことはとても大切です。

また、疑問に思うこと、不安に感じることあれば、さらに詳しい説明をしてもらって下さい。わからないことをそのままにしたり、納得できないまま売買契約に進むと、後々トラブルの原因になりますので、遠慮なく質問しましょう。

重要事項説明書に記載されている項目

では具体的に「重要事項説明書」には何が書いてあるのでしょうか。
宅地建物取引業法で、説明すべき重要事項が細かく定められており、「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」に大別することができます。

購入を検討する不動産について、大事なこと、知っておかなくてはいけないこと、了承しておかなければいけないことが書かれていますので、しっかり確認しましょう。

重要事項説明書の項目
>売買対象の不動産の表示
>売主の表示
>第三者の占有
>登記簿に記録された内容
>法令基づく制限の概要、
>その他の法令に基づく制限の概要
>敷地と道路の関係
>私道の負担に関する事項
>飲料水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況
>工事完了時における形状・構造等
>一棟の建物またはその敷地の権利や管理・使用に関する事項
>建物状況調査の結果の概要
>土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域などに関する事項
>石綿(アスベスト)使用調査の内容
>耐震診断の内容
>住宅性能評価に関する事項
>売買代金に関する事項
>売買代金以外に授受される金銭
>手付金等の保全措置の概要
>支払金または預かり金の保全措置の概要
>瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
>割賦販売にかかる事項
>特記事項

最後の「特記事項」は、あらかじめ決められた項目以外に、買主に伝えておくべき事項が書かれています。補足部分ではなく、むしろ最重要項目といえる部分ですので、注意が必要です。

問題がない物件であれば、何も記載されないこともありますが、実際には何らかの問題を抱えている物件も少なくありません。
物件そのものの問題もあれば、周辺に存在する嫌悪施設や騒音など環境に関する問題点、将来予測される周辺環境の変化など、様々な内容が「特記事項」「容認事項」「告知事項」などの名目で記載されています。

住宅地近辺の嫌悪施設については、
・高速道路等の主要道路、飛行場、鉄道、航空基地など騒音や振動が発生する施設
・工場、下水道処理場、ごみ焼却場、火葬場など煤煙や臭気(悪臭)が発生する施設
・ガスタンク、ガソリンスタンド、高圧線鉄塔、危険物取扱工場など危険を感じさせる施設
・墓地、刑務所、葬儀場など心理的に忌避される施設
などをいいますが、どのような施設が対象となるかは、主観的判断やイメージ、時代性もあって一貫性がありません。説明する側の判断によるところも大きいため、一番トラブルの元になる部分でもあります。

文字だけの情報に頼らず、契約前には物件の現地を目で見て確認することも大事です。騒音などは時間帯や曜日によって変わる部分もありますので、違う日時で数回周辺を歩いてみることをおすすめします。

不動産を買うというのは金額も大きく、一生のうちに何度も経験することのない大きな取引です。人任せにせず、しっかり書類に目を通し、現地を自分の目で確かめて納得できる契約にしましょう。

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Prefee運営事務局の「不動産実務経験者」「宅地建物取引士の資格登録者」「住宅ローンアドバイザーの資格登録者」等が不動産購入・売却に役立つ記事を執筆しています。