不動産売買の仲介手数料を詳しく解説!仲介手数料は上限額が決まっているだけってご存知ですか?

これまでに不動産売買の経験がある方なら、取引成立後に請求される“仲介手数料”について、
「仲介手数料は、何の対価なの?」
「仲介手数料って、こんなに高いの?」
「仲介手数料の値引きはできないの?」など、様々な疑問を感じたことがあるのではないでしょうか。

今回は、不動産売買取引に伴う諸費用の中で、最も大きなウェイトを占める“仲介手数料”について、詳しく解説していきたいと思います。

不動産売買取引に伴う“仲介手数料”とは

「売りたいと思っていた土地を隣の人が買ってくれることになった」とか、「友人が転勤でマンションを売ろうとしていたので買うことにした」といった話しを稀に聞くことはありますが、個人的な人間関係の中で不動産取引をまとめるのは簡単なことではありません。

そこで、あなたに代わって不動産売買の相手方を探し、マッチングさせ、取引をまとめる役割を担うのが、不動産仲介会社(宅地建物取引業者)ということになります。
高額商品である不動産を取り扱うということもあり、宅地建物取引業者には特別な資格要件と免許取得が必須になっており、深い専門知識と豊富な情報量が求められています。
その業務内容は、「物件調査」「広告宣伝」「契約書類の作成」「契約手続き」「物件の引き渡し」など多岐にわたり、安全・安心な不動産取引を実現するためには、必要不可欠な存在になっています。

つまり「仲介手数料」とは、「売主・買主をマッチングさせ、トラブルなく不動産取引を完結させる」という専門業務に対する報酬ということになります。
もちろん仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立した場合にのみ発生します。契約に至らなければ、支払う必要はありません。

仲介手数料の計算方法

では、その成功報酬の具体的な計算方法はどうなっているのでしょうか?
宅地建物取引業者が、お客様から受け取ることができる仲介手数料額については、宅地建物取引業法および関連法令によって下記のように定められており、規定以上の報酬を受け取ることはできません。

【計算式】
不動産の売買価格×3%+6万円(消費税別)

例えば、物件価格1000万円の場合は、1000万円×3%+6万円=36万円 (消費税別)となります。
これはよく見かける「速算式」と呼ばれる計算方法で、法律では以下の表のように段階的に仲介手数料のパーセンテージが分かれていて、少々複雑になっています。

依頼者の一方が受領できる仲介手数料額

不動産の売買価格 報酬額(税別)
A:200万円以下 5%
B:200万円超400万円以下の部分 4%
C:400万円を超える部分 3%

※別途消費税が必要となります

ではこの表に基づいて、先ほどの1000万円の取引の場合を再計算してみましょう。
まず、1000万円を「A:200万円」「B:200万円」「C:600万円」の3つのカテゴリーに分割し、次にそれぞれのカテゴリーに規定の料率を掛けます。

A:200万円×5%=10万円
B:200万円×4%=8万円
C:600万円×3%=18万円

最後にA、B、Cを合計すると36万円となり、速算式で求めた金額と同じになることがわかります。

最初の計算式を見て、「3%に余分な6万円が乗せられている!」と感じた方もいるかもしれませんが、6万円は不動産会社が儲けのために上乗せしたものではなく、複雑な計算式を調整するためのものなのです。
(ちなみにあまり使うことはありませんが、400万円以下の価格の時の速算式は「不動産の売買価格×4%+2万円」となります。)

法律で決まっているのは仲介手数料額ではなく、仲介手数料の上限額

仲介手数料額については、上記のように簡単に計算できることをお分かりいただけたと思いますが、ここで重要なポイントは別にあります。
それは、宅地建物取引業法および関連法令で決められているのは、“仲介手数料額”ではなく、“仲介手数料の上限額”ということです。

従来、不動産業界では、仲介手数料として「3%+6万円(消費税別)」を請求することが当たり前になっていました。
大手不動産流通会社でも、地域密着の中小不動産会社でもそれは変わらず、まるで法律によって仲介手数料額が決められているかのような状況だったのです。

しかし、インターネットが普及し、不動産業界でも集客の仕組みが劇的に変わるにつれ、仲介手数料に関する“いままでの常識”も大きく変化してきました。
東京近郊の都市部では、物件価格が高額なため、仲介手数料は必然的に高くなります。そのため、「仲介手数料無料・半額」などのサービスで他社との差別化を図っても、事業が成立する余地が生まれてきました。
また、物件価格の低い地方では、仲介手数料だけで経営を成立させることが難しいため、リフォームなどの関連事業に注力する不動産会社が増えています。
このような業態では、リフォーム受注を増やすことが重要となるため、仲介手数料の上限額にこだわらない不動産会社も生まれているのです。

公益社団法人 全日本不動産協会のホームページにも、

「宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。また、法令で定められているのはあくまでも上限額ですので、当然に上限額を請求できるということではありません。

と記載されており、仲介手数料の法定上限額を請求することが当たり前という“暗黙のルール”は崩れてきていると言えるでしょう。

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